Was Sie beim Kauf und Verkauf von Grundstücken beachten müssen.
Was Sie beim Kauf und Verkauf von Grundstücken beachten müssen.
Tipps und Ratschläge zu Ihrem Immobilienkauf und Immobilienverkauf.
Der Verkauf einer Immobilie ist ein bedeutender Moment. Doch: Wie viel ist mein Grundstück derzeit wert? Was ist die Immobilienertragsteuer? Welche Kosten fallen bei Erbschaft oder Schenkung an? Wann kommt ein Notar ins Spiel? Es ist nur logisch, dass man bestens auf einen Kauf bzw. Verkauf von Immobilien vorbereitet sein will. Aus diesem Grund erhalten Sie hier von der Kainz Gruppe Salzburg Tipps und Ratschläge rund um Ihren Immobilienverkauf.
Für Verkäufer von Grundstücken ist es von elementarer Bedeutung zu wissen, welche Art von Grundstück es überhaupt ist. Dazu gibt es einige Merkmale, die sich deutlich auf den Preis auswirken können, wie zum Beispiel die Bodenbeschaffenheit oder die Erschließung des Grundstücks. So kann daraufhin die Zielgruppe der potenziellen Käufer am besten bestimmt werden.
Wichtige Faktoren um den Preis von Grundstücken zu bestimmen sind laut Gernot Gassner von der Kainz Gruppe Salzburg folgende:
„Die wichtigsten Preisfaktoren sind die Lage, Widmung und die Bebauungsdichte. Diese 3 Faktoren haben einen signifikanten Einfluss auf den Wert des Grundstückes.“
Um den Wert des Grundstücks zu ermitteln, ist es sinnvoll, zu Beginn ähnliche, bereits verkaufte Grundstücke aus der Region mit dem eigenen Grundstück zu vergleichen. Dennoch ist jedes Grundstück individuell und relevante Faktoren wie Lage, Infrastruktur, Bebauung und schlussendlich auch Angebot und Nachfrage sowie die Verhandlungen zwischen Verkäufer und Interessenten wirken sich auf den Preis aus. Die Wertermittlung ist für Privatpersonen nur schwierig bis unmöglich genau zu bestimmen. Hier kommt beispielsweise die Kainz Gruppe Salzburg ins Spiel und bewertet Ihr Grundstück.
Ein möglicher Anhaltspunkt für die Ermittlung eines realistischen Wertes ist zudem der Bodenrichtwert. Dieser dient als Schätzung, welcher Quadratmeterpreis für das Grundstück erzielt werden kann. Ist der Bodenpreis bekannt, kann z.B. via Grundstückswert-Rechner des Bundesministeriums eine Selbstberechnung vorgenommen werden.
Ebenfalls ist es möglich, professionelle Hilfe bei der Ermittlung des Preises in Anspruch zu nehmen:
„Ein ortsansässiger Professionist kennt die Region und die baurechtlichen Gegebenheiten. Makler und Gutachter ziehen weitere Faktoren heran, die sich auf den Grundstückspreis auswirken können, wie Bebauungspläne, Bodengutachten, Bauplatzerklärungen etc. Werden diese Faktoren in Summe nicht beachtet, kann es sein, dass man seinen Grund zu niedrig verkauft“, so Gassner.
Es gilt zu beachten, dass bei Maklern und Gutachtern jedoch Provisionen im einstelligen Prozentbereich des Verkaufspreises anfallen und so den Ertrag mindern.
Hiernach ist zwangsläufig die Auseinandersetzung mit den potenziellen Käufern eminent wichtig, denn die Zielgruppe hat Auswirkungen auf den Preis. Es ist nur logisch, dass Grundstücke, die auch für Bauträger interessant sind, höhere Preise erzielen als Grundstücke, die sich ausschließlich für Privatpersonen eignen.
„Der Bauträger geht bei der Grundstücksbewertung noch ein paar Schritte weiter. Neben den bereits beschriebenen Faktoren findet eine intensive Nutzungsanalyse des Grundstückes statt. Der Verkaufspreis kann sich oft von Grundstück zu Grundstück ändern. So kann es sein, dass je nach Begebenheit und Erschließung zwei Grundstücke nebeneinander unterschiedlich bewertet werden. Dies wirkt sich natürlich auch auf den Verkaufspreis aus. Nach einer Evaluierung und Projektkostenschätzung gibt der Bauträger sein detailliertes Angebot ab. Die Arbeit mit einem Bauträger bringt eine Reihe von Vorteilen mit sich. So hat man als Grundeigentümer eine Einflussnahme darauf, was auf dem Grundstück gebaut wird. Jeder Bauträger realisiert unterschiedliche Bauprojekte bzw. hat andere Ideen, wie Sie Ihr Grundstück nutzen wollen. Auf den Webseiten der Bauträger können sich Eigentümer über bereits abgeschlossene Projekte informieren.“
Gernot Gassner | Kainz Gruppe Salzburg
Hier noch ein Überblick über die Kosten eines Grundstücksverkaufs:
Die Kosten für die Grundbucheintragungsgebühr und Grunderwerbssteuer werden vom Käufer entrichtet. Mögliche Kosten für den Verkäufer sind beispielsweise Maklerkosten oder die Immobilienertragsteuer.
Besonders die Auseinandersetzung mit der anfallenden Immobilienertragsteuer darf nicht vergessen werden. Laut Bundesministerium für Finanzen unterliegen seit dem 31. März 2002 sämtliche Gewinne aus der Veräußerung eines Grundstückes der Einkommensteuerpflicht.
Als Grundstücke gelten hierbei:
- Grund und Boden,
- Gebäude (inkl. Eigentumswohnungen)
- Grundstücks-gleiche Rechte (Baurecht).
Der Gewinn ergibt sich durch die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis. Der Steuersatz, mit welchen der Gewinn zu besteuern ist, unterscheidet sich zwischen:
- Neu-Grundstücken (angeschafft ab 01. April 2002)
- Alt-Grundstücken (angeschafft vor 31. März 2002)
Bei Neu-Grundstücken ergibt sich beispielsweise folgende Rechnung:
Verkaufserlös
– Anschaffungskosten
= Gewinn
Der Gewinn wird dann mit einem Steuersatz von 30% besteuert.
Die tatsächlichen Anschaffungskosten können durch Aufwendungen wie Ausbau, Instandhaltung, Maßnahmen zur Wärmedämmung maximiert und dementsprechend der steuerpflichtige Gewinn verringert werden.
Deutlich geringer fällt der Steuersatz bei Alt-Grundstücken aus. Hier wird der Verkaufserlös pauschal mit einem Steuersatz von 4,2% besteuert.
Hier die Antworten auf die uns am meisten gestellten Fragen in unserem FAQ erhalten:
Welche Ausnahmen der Immobilienertragsteuer gibt es?
A: Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer
- Hauptwohnsitzbefreiung
Steuerfrei ist der Verkauf eines Eigenheims und einer Eigentumswohnung samt Grund und Boden dann, wenn es sich hierbei um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt. Die Befreiung tritt in Kraft, wenn der Eigentümer bis zum Verkaufsdatum 2 Jahre in der Immobilie gewohnt hat oder wenn der Verkäufer zwischen Anschaffung und Verkauf innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf durchgehend den Hauptwohnsitz im zum Verkauf angebotenen Haus oder der Wohnung hatte.
- Herstellerbefreiung
Die Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes ist nicht steuerpflichtig. Grund und Boden jedoch schon („Alt-Gebäude”) sofern nicht die Hauptwohnsitzbefreiung zu tragen kommt. Wurde das Gebäude gänzlich oder zum Teil vermietet, dann ist nur der nicht vermietete Teil von der Steuerbefreiung betroffen.
- Enteignung
Werden Haus, Eigentumswohnung oder Grundstück zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs verkauft, dann fallen für den Verkäufer keine Immobilienertragssteuern an.
- Bestimmte Tauschvorgänge
Darunter versteht das Bundesministerium für Finanzen Tauschvorgänge von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahrens sowie von Grundstücken im Rahmen von Baulandumlegungsverfahren.
Was gibt es bei einer Schenkung und Erbschaft von Immobilien zu beachten?
A: Die Schenkungs- und Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Zudem sind die Grundstücke, die vererbt oder übertragen werden, von der Immobilienertragsteuer ausgenommen. Wird die Immobilie jedoch nach der Schenkung bzw. Erbschaft verkauft, dann wird der übliche Steuersatz verwendet.
Wie verkauft man am besten ein Grundstück?
A: Der Verkauf eines Grundstücks muss von einem Notar begleitet werden. Er ist der neutrale Mittler zwischen Grundstückskäufer und Grundstücksverkäufer. Der Notar sorgt bei einem erfolgreichen Verkauf für die notwendigen Eintragungen im Grundbuch.
Was sollten Sie bei einem Grundstückskauf beachten?
A: Wie ist die Bodenbeschaffenheit und die Tragfähigkeit des Grundstücks. Gibt es ein Bodengutachten/eine Bodenanalyse? Wie ist die Konsistenz des Bodens (lehmiger Boden z.B. verteuert den Aushub und die Bebauung)? Wie ist das Grundstück in die Infrastruktur eingebunden?
Worauf sollten Sie beim Grundverkauf achten?
A: Wenn Sie das Grundstück verkaufen möchten, gilt es auf einige Dinge zu achten.
Dabei sind einige Faktoren entscheidend, wie z.B.:
- Lage
- Größe
- Ausrichtung
- Zuschnitt
- Bebaubarkeit
- Grad der Erschließung
- Bodenbeschaffenheit
- Altlasten
Worauf sollten Sie beim Immobilienkauf unbedingt achten?
A: Das sollten Sie beim Kauf einer Immobilie unbedingt beachten:
- Ausreichend Budget für den geplanten Hauskauf
- Die Lage
- Der Zustand der Immobilie
- Vor Ort: Hausbesichtigung mit einer Immobilienspezialistin
- Kosten für eine Sanierung oder Modernisierung richtig einschätzen
- Das sagt der Energieausweis über das Haus aus
Wie läuft ein Grundstücksverkauf ab?
A: Der Verkauf eines Grundstücks muss von einem Notar begleitet werden. Er ist der neutrale Mittler zwischen Grundstückskäufer und Grundstücksverkäufer. Der Notar sorgt bei einem erfolgreichen Verkauf für die notwendigen Eintragungen im Grundbuch.
Wer zahlt bei einem Grundstücksverkauf die Notarkosten?
A: Im Regelfall trägt der Käufer die Notargebühren für die Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Der Käufer trägt auch die Gebühren für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
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Gernot Gassner
Liegenschaftseinkauf Salzburg/Tirol
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